เจาะลึกกลยุทธ์กู้ซื้ออสังหาฯ หลายสัญญา: แนวทางรับมือมาตรการ LTV และการบริหารสินเชื่อฉบับนักลงทุน
การขยายพอร์ตการลงทุนด้วยการถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายยูนิต มักสร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนมือใหม่ โดยเฉพาะในด้านการอนุมัติสินเชื่อและวงเงินกู้ ดังนั้น การทำความเข้าใจเงื่อนไขของสถาบันการเงินและ มาตรการ LTV (Loan-to-Value) จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้การลงทุนเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพสูงสุด
อัปเดตมาตรการ LTV ปี 2569: เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่นักลงทุนต้องรู้
ในปี 2569 มาตรการ LTV ยังคงเป็นบรรทัดฐานสำคัญในการควบคุมความเสี่ยงหนี้ครัวเรือน โดยกำหนดสัดส่วนการวางเงินดาวน์และวงเงินกู้สูงสุดตามจำนวนสัญญา ดังนี้:
1. กรณีทรัพย์สินราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
- สัญญาที่ 1: กู้ได้สูงสุด 100% (บวกสินเชื่อเพื่อตกแต่ง/ประกัน รวมไม่เกิน 110%)
- สัญญาที่ 2: * กู้ได้ 90% (หากผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้วอย่างน้อย 2 ปี)
- กู้ได้ 80% (หากผ่อนชำระสัญญาแรกยังไม่ถึง 2 ปี)
- สัญญาที่ 3 ขึ้นไป: กู้ได้สูงสุด 70%
2. กรณีทรัพย์สินราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
- สัญญาที่ 1: กู้ได้สูงสุด 90%
- สัญญาที่ 2: กู้ได้สูงสุด 80%
- สัญญาที่ 3 ขึ้นไป: กู้ได้สูงสุด 70%
ตารางสรุปวงเงินสินเชื่อตามจำนวนสัญญาและระดับราคา
| ราคาอสังหาริมทรัพย์ | ลำดับสัญญา (หลังที่) | เงื่อนไขเพิ่มเติม | วงเงินกู้สูงสุด (LTV) |
| ต่ำกว่า 10 ล้านบาท | หลังที่ 1 | – | 100% – 110% |
| หลังที่ 2 | ผ่อนหลังแรกมาแล้ว ≥ 2 ปี | 90% | |
| หลังที่ 2 | ผ่อนหลังแรกน้อยกว่า 2 ปี | 80% | |
| หลังที่ 3 เป็นต้นไป | – | 70% | |
| ตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป | หลังที่ 1 | – | 90% |
| หลังที่ 2 | – | 80% | |
| หลังที่ 3 เป็นต้นไป | – | 70% |
3 กลยุทธ์บริหารพอร์ตอสังหาฯ สำหรับนักลงทุนระดับมืออาชีพ
เพื่อรักษาเครดิตและเพิ่มโอกาสในการทำกำไรโดยไม่ต้องแบกรับภาระหนี้ที่เกินตัว นักลงทุนนิยมใช้เทคนิคดังต่อไปนี้:
- การลงทุนระยะสั้น (Flip): เลือกซื้อใบจองในระยะ Pre-sale แล้วขายเปลี่ยนมือก่อนถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อสร้างกำไรจากส่วนต่างราคาโดยไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อธนาคาร
- การเลือกซื้อดาวน์ (Resale Down): เน้นการลงทุนในคอนโดมิเนียมช่วงระหว่างก่อสร้าง เพื่อบริหารกระแสเงินสดผ่านเงินดาวน์ และรอจังหวะการขายก่อนโอน หรือเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนกู้จริง
- การยื่นกู้แบบพหุธนาคาร (Multi-Bank Application): ในกรณีที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์หลายยูนิตพร้อมกัน นักลงทุนควรยื่นกู้กับหลายสถาบันการเงินเพื่อเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ดีที่สุด รวมถึงเป็นการกระจายโอกาสในการได้รับอนุมัติวงเงินสูงสุด
สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม: มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2569
ภาครัฐได้ขยายมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ดังนี้:
- ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เหลือเพียง 0.01%
- ลดค่าจดจำนอง เหลือเพียง 0.01%
- เงื่อนไข: สำหรับที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์โฮม, อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม) ที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท
ลงทุนอย่างชาญฉลาดกับ Millionaire Home Finder
เราพร้อมให้คำปรึกษาด้านการวางแผนสินเชื่อและคัดสรรทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง เพื่อให้คุณสามารถขยายพอร์ตการลงทุนได้อย่างมั่นคงภายใต้มาตรการ LTV และเงื่อนไขที่ดีที่สุดในตลาด
Join The Discussion