Rental Yield คืออะไร? เจาะลึกวิธีคำนวณเพื่อผลกำไรที่ยั่งยืนในการลงทุนคอนโด

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการสร้าง Passive Income ผ่านการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม นอกจากการคัดเลือกทำเลศักยภาพและโครงการที่มีชื่อเสียงแล้ว “การคำนวณอัตราผลตอบแทน (Rental Yield)” คือหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้คุณวางแผนกลยุทธ์ด้านราคา และประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้อย่างแม่นยำ

Rental Yield คืออะไร ?

Yield คือ ผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดให้เช่า ซึ่งได้มาจากการคำนวณต้นทุนราคาห้อง และค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ แบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้

• Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนเบื้องต้นจากการให้เช่า คำนวณจากราคาซื้อขายทรัพย์สินและรายได้ค่าเช่า โดยยังไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆ หรือพูดง่าย ๆ คือ เป็นการซื้อมาแล้วปล่อยเช่าทันที โดยไม่มีการซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือตกแต่งใด ๆ เพิ่มเติมให้กับผู้เช่า
• Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนสุทธิ เป็นการคำนวณที่สะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น โดยนำค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือค่านายหน้าที่ทำหน้าที่จัดหาผู้เช่า -Cash on Cash มาหักลบออกจากรายได้
• Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากเงินสดในรอบปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อธนาคาร โดยคำนวณจากสัดส่วนเงินสดที่ลงทุนจริง (Down Payment) เทียบกับกระแสเงินสดสุทธิที่เหลือหลังผ่อนชำระ และคาดว่าจะได้รับค่าเช่ามากกว่ายอดผ่อนชำระต่อเดือน

วิธีคิด Yield ค่าเช่าทั้ง 3 ประเภท

• Gross Rental Yield Rental Yield ประเภทนี้ เป็นวิธีที่คำนวณได้ง่ายที่สุด เพราะไม่มีการนำค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เข้ามาร่วมด้วย

สูตรการคำนวณ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อ) x 100

ตัวอย่าง ปล่อยเช่าคอนโดที่ซื้อมาในราคา 3,000,000 บาท โดยปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท ค่าเช่าต่อปี : 20,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 240,000 บาท Gross Rental Yield : (240,000 บาท ÷ 3,000,000 บาท) x 100 = 8% ต่อปี

• Net Rental Yield การคิดราคาเช่าคอนโดแบบ Net Rental Yield จะเป็นการนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น อย่างค่าส่วนกลางหรือค่านายหน้ามาใช้คำนวณด้วย เพราะถือว่าค่าใช้จ่ายเหล่านั้นคือหนึ่งในต้นทุนที่ไม่อาจมองข้ามได้

สูตรการคำนวณ [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อ] x 100

ตัวอย่าง ปล่อยเช่าคอนโดราคา 3,000,000 บาท โดยปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท ค่าเช่าต่อปี : 20,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 240,000 บาท ค่าส่วนกลางต่อปี : 2,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 24,000 บาท ค่าเช่าสุทธิต่อปี (หลังหักค่าส่วนกลาง) : 240,000 บาท – 24,000 บาท = 216,000 บาท Net Rental Yield : (216,000 บาท ÷ 3,000,000 บาท) x 100 = 7.2% ต่อปี

• Cash on Cash Rental Yield สำหรับ Rental Yield ประเภทนี้จะมีการคำนวณที่ค่อนข้างละเอียด เพราะเป็นการหาผลกำไรจากการคำนวณอัตราเงินสดที่คาดว่าจะได้รับในระยะเวลา 1 ปี

สูตรการคำนวณ [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) ÷ เงินที่ลงทุนไปแล้ว] x 100

ตัวอย่าง ปล่อยเช่าคอนโดราคา 3,000,000 บาท โดยปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 บาท ค่าเช่าต่อปี : 25,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 300,000 บาท ค่าส่วนกลางต่อปี : 2,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 24,000 บาท ค่าผ่อนชำระกับธนาคาร : 15,000 บาท/เดือน x 12 เดือน = 180,000 บาท ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จ่ายไปแล้ว เช่น ค่าตกแต่ง : 1,000,000 บาท Cash on Cash Rental Yield : [(300,000 – 24,000 – 180,000) ÷ 1,000,000] x 100 = 9.6% ต่อปี

ประโยชน์ที่นักลงทุนจะได้รับจากการคำนวณ Yield

การคำนวณราคาเช่าคอนโดอย่างละเอียด จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนในคอนโดได้อย่างมั่นใจ โดยเปรียบเทียบว่าคอนโดในทำเลใดที่มีโอกาสจะมอบผลตอบแทนที่ดีที่สุดให้กับเราได้ ซึ่ง Yield ที่คุ้มค่า เมื่อคำนวณแล้วควรอยู่ที่ 6-8% และต้องมียอดสูงกว่าดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายธนาคาร 2-3% ลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่ากับ Millionaire Home Finder เป็นอีกหนึ่งทางเลือกการลงทุนที่มอบผลตอบแทนที่มั่นคง ด้วยหลากหลายคอนโดบนทำเลศักยภาพ มาพร้อมการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ และฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน ให้คุณเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ดีที่สุด พร้อมมอบผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในอนาคต

คอนโดน่าลงทุน

ซื้อขายอสังหา คุ้มค่าต่อการลงทุน ด้วยผลตอบแทนที่ได้เป็นกอบเป็นกำ

จะลงทุนระยะสั้น และระยะยาว ไม่ว่าจะปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรจากการขายต่อ ทำเลที่ตั้งของคอนโดเป็นตัวแปรสำคัญของผลตอบแทน จึงควรเลือกคอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพที่มีโอกาสเติบโตในระยะยาว และดึงดูดผู้คนเข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง