งบ 2 ล้าน เลือกคอนโดไหนดี? ชานเมืองใหม่ VS มือสองอโศก ?
คำถามคลาสสิกของนักลงทุน: ใหม่ชานเมือง หรือเก่าทำเลทอง?
ถ้าคุณมี “งบ 2 ล้าน” อยู่ในมือ แล้วกำลังมองหาคอนโดสักห้อง คำถามคือ:
- จะเลือกคอนโดใหม่เอี่ยม ชานเมือง พร้อมเฟอร์ ฟิตเนสสระน้ำวิวสวน
- หรือเลือกคอนโดมือสองกลางอโศก ที่แม้จะไม่หรูหรา แต่ “ปล่อยเช่าง่าย + ได้ Yield สูง”
บทความนี้จะพาคุณไปดูข้อดี–ข้อเสียของทั้ง 2 ตัวเลือกแบบไม่อวยใคร!
คอนโดใหม่ชานเมือง (เช่น รามคำแหง, บางนา, มีนบุรี)
ข้อดี ✅
- ใหม่เอี่ยม+เฟอร์ครบ พร้อมเข้าอยู่ทันที
- ส่วนกลางจัดเต็ม เช่น ฟิตเนส, สระ, Co-working Space
- ราคาต่อตารางเมตรถูกกว่ากลางเมือง 20–30%
- โปรดาวน์น้อย บางโครงการ “อยู่ฟรีปีแรก” และ กู้ LTV 100% ได้ด้วย
- เหมาะกับคนเริ่มต้น อยากห้องใหม่ในงบคุมได้
ข้อเสีย ❌
- ห่างจากเมือง เดินทางนานถ้าไม่มีรถ
- การปล่อยเช่าระยะสั้นอาจไม่ง่าย
- Yield ปานกลาง (3–5%) ไม่หวือหวา
คอนโดมือสองใจกลางอโศก (หรือย่านพร้อมพงษ์–สุขุมวิท)
ข้อดี ✅
- ทำเลทอง ใกล้ BTS/MRT ออฟฟิศใหญ่, ห้าง, รพ. ปล่อยเช่าง่ายมาก
- กลุ่มลูกค้าเช่าชัดเจน เช่น ชาวต่างชาติ คนทำงาน
- ผู้เช่ารอเต็ม โดยเฉพาะต่างชาติ+พนักงานออฟฟิศ
- Yield สูง (บางห้องได้ถึง 6–8%)
- ห้องอาจไม่ใหม่ แต่รีโนเวตนิดเดียวก็เพิ่มมูลค่าได้
- ราคาต่อ ตร.ม. ของมือสองบางแห่งยังต่ำกว่าราคาตลาด
- เหมาะกับนักลงทุน หรือคนที่อยากได้คอนโดใจกลางเมืองแบบคุ้มจริง
ข้อเสีย ❌
- ห้องเก่า ต้องรีโนเวทบางส่วน ต้นทุนรีโนเวตและค่าส่วนกลางอาจสูง
- บางโครงการไม่มี facilities ทันสมัย
- ค่าโอน+ค่าส่วนกลางอาจสูง
- ต้องแข่งขันตลาดให้ดี เตรียมรับการเข้าออกของผู้เช่าระยะสั้น
- ราคาสูงต่อ sqm
ตารางเปรียบเทียบคอนโดชัด ๆ
| รายการเปรียบเทียบ | คอนโดใหม่ชานเมือง | คอนโดมือสองอโศก |
| อายุโครงการ | 0–5 ปี | 10–20 ปี |
| ขนาดห้อง | 26–30 ตร.ม. | 32–40 ตร.ม. |
| ราคา/ตร.ม. | ~70,000–80,000 | ~90,000–110,000 |
| ใกล้รถไฟฟ้า | บางแห่งใกล้ (สายสีใหม่) | เดินถึง BTS/MRT ได้จริง |
| Yield | 3–5% | 5–8% |
| สิ่งอำนวยความสะดวก | ใหม่ ทันสมัย | ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ |
| ศักยภาพขายต่อในอนาคต | ปานกลาง–สูง (ขึ้นกับแนวรถไฟฟ้า) | สูงมาก (เมืองขยายตลอด) |
แล้วใครเหมาะกับคอนโดแบบไหน?
🏢 ควรเลือก “คอนโดใหม่ชานเมือง” ถ้า…
- ซื้อไว้อยู่เอง สบาย ๆ ไม่รีบเดินทาง
- งบจำกัด และอยากได้ห้องใหม่–เข้าอยู่ทันที
- ชอบของใหม่ เฟอร์ครบ ไม่ต้องแต่ง
- อยากได้ส่วนกลางครบ “ไม่ต้องเสียเวลารีโนเวต”
- ต้องการความรู้สึกคุ้มค่า ราคาต่อ ตร.ม. ถูก
- ต้องการความคุ้มค่า long term และไม่มีแรงปล่อยเช่าตอนนี้
🏙️ ควรเลือก “คอนโดมือสองอโศก” ถ้า…
- เน้นลงทุน ปล่อยเช่า Yield ดี
- มีงบสำหรับรีโนเวทเล็กน้อย
- ต้องการให้คอนโด “ทำงานสร้างเงิน” ได้ทันที
- ต้องการแนวทางลงทุน + อยู่เองในอนาคตได้
- สามารถรับค่าเช่าช่วงต้นทุนสูงจากการซื้อและดูแล
✅ Checklist ก่อนตัดสินใจ
☑️ วัตถุประสงค์: อยู่เอง / ลงทุน
☑️ ไลฟ์สไตล์: ต้องเดินทางบ่อยแค่ไหน?
☑️ ระยะเวลาลงทุน: สั้น (3–5 ปี) หรือยาว (10+ ปี)
☑️ พร้อมรีโนเวทไหม? หรืออยากได้แบบพร้อมอยู่
☑️ ต้องการ Yield หรือเน้น Capital Gain?
⚠️ คำเตือน!
อย่าซื้อคอนโดจากราคาถูกอย่างเดียว! ควรเช็ก:
- ค่าโอน ค่าใช้จ่ายแฝง
- สภาพห้องจริง
- ศักยภาพของทำเลในอีก 3–5 ปีข้างหน้า
- กฎหมายคอนโดปล่อยเช่ารายวัน
เคล็ดลับเลือกคอนโด 2 ล้าน ให้ฉลาดยิ่งขึ้น
- วัดว่าสถานะการเงินคุณเหมาะกับแนวไหน : Cash flow อยู่ไหม?, อยากได้ห้องใหม่ หรืออยากให้เงินงอก?
- เปรียบเทียบโปรโมชั่น LTV 100%: เทียบธนาคาร, ระยะเวลาโปรโมชั่น, เช็คโปรดาวน์น้อย รายละเอียดเพิ่มเติมคลิก กู้ LTV 100%
- ลงไปดูของจริง 2–3 โครงการ/ห้อง: เข้า–ออกได้สะดวกจริงไหม?,
กลิ่น, บรรยากาศ, ความสะอาด - วิเคราะห์ ROI: คำนวณ yield ปล่อยเช่า, รวมค่าใช้จ่ายจริง เช่น ค่าส่วนกลาง, ภาษี, รีโนเวท
📊 ตารางวิเคราะห์ ROI: คอนโดใหม่ชานเมือง VS มือสองอโศก (งบ 2 ล้านบาท)
| รายการ | คอนโดใหม่ ชานเมือง | คอนโดมือสอง อโศก |
| ราคาซื้อ | 2,000,000 บาท | 2,000,000 บาท |
| ค่าใช้จ่ายวันโอน | ~3% (ประมาณ 60,000 บาท) | ~6% (ประมาณ 120,000 บาท) |
| ค่ารีโนเวท/เฟอร์นิเจอร์ | ฟรี (มีเฟอร์ครบ) | ~150,000 บาท (แล้วแต่สภาพ) |
| รวมเงินลงทุนเบื้องต้น | 2,060,000 บาท | 2,270,000 บาท |
| ค่าเช่า/เดือน | ~7,000 บาท | ~12,000 บาท |
| รายได้ค่าเช่าต่อปี | 84,000 บาท | 144,000 บาท |
| ผลตอบแทนต่อปี (ROI) ประมาณ | 4.1% | 6.3% |
| โอกาสขึ้นราคาใน 3 ปี | ปานกลาง (แนวรถไฟฟ้าสายใหม่) | สูง (ทำเลทอง-ชาวต่างชาตินิยม) |
| กลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย | มนุษย์เงินเดือน/พนักงานรัฐ/ครอบครัวเล็ก | ชาวต่างชาติ/พนักงานบริษัทใหญ่/Expats |
| ระยะเวลาคืนทุนโดยประมาณ | 24–26 ปี | 15–17 ปี |
🔍 คำอธิบายตาราง:
- ค่าใช้จ่ายวันโอน: มือสองจะสูงกว่าเพราะมีภาษีธุรกิจเฉพาะ + ค่าอากร + ค่าธรรมเนียม
- เฟอร์นิเจอร์: คอนโดใหม่มักมีโปรแต่งครบ มือสองต้องรีโนเวทเอง
- ค่าเช่า: มือสองอโศกได้ราคาดีกว่าเพราะอยู่ใจกลางเมือง ใกล้ BTS, MRT
- ROI: คอนโดมือสองอโศกให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่า 2.2% จากฐานต้นทุนที่สูงกว่านิดหน่อย
- Capital Gain: ทำเลอโศกมีแนวโน้มราคาขึ้นไวกว่า โดยเฉพาะเมื่อ supply ใหม่ลดลง
🏙️ คอนโดมือสองกลางอโศก
ราคาซื้อ: ประมาณ 2 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมโอน และค่าปรับปรุงห้อง ~270,000 บาท
รวมเงินลงทุน: ประมาณ 2.27 ล้านบาท
ค่าเช่าต่อเดือน: ~12,000 บาท หรือปีละ 144,000 บาท
ROI เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 6.3% ต่อปี
นั่นหมายความว่า คอนโดแห่งนี้สามารถสร้างรายได้ต่อปีประมาณ 6% ของเงินลงทุนทั้งหมด ซึ่งถือว่า “สูง” สำหรับตลาดเช่าคอนโดในเขตใจกลางเมือง
🏢 คอนโดใหม่ย่านชานเมือง
ราคาซื้อ: ประมาณ 2 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายโอนประมาณ 60,000 บาท (โครงการบางแห่งฟรีค่าโอน)
รวมเงินลงทุน: ประมาณ 2.06 ล้านบาท
ค่าเช่าต่อเดือน: ~7,000 บาท หรือปีละ 84,000 บาท
ROI เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.1% ต่อปี
ถึงแม้ผลตอบแทนจะน้อยกว่าอโศก แต่ก็แลกมากับความใหม่ เฟอร์ครบ ไม่ต้องรีโนเวท และต้นทุนเริ่มต้นที่เบากว่า
- ถ้าเน้น “ปล่อยเช่าทำกำไร” = มือสองอโศกจะได้ ROI ดีกว่า
- ถ้าเน้น “ปลอดภัย ลงทุนเบา อยู่เองก็ได้” = คอนโดใหม่ชานเมืองอุ่นใจกว่า
…ถ้าเกิดว่าคอนโดใหม่ชานเมืองยังดูไกลเกินไป หรือคอนโดมือสองอโศกดูหนักเรื่องต้นทุนมือสอง ลองเปลี่ยนโฟกัสมาเลือกจาก “5 คอนโดแนะนำ การันตี! มีทอน 500 แบงค์เทา” ไกด์เดียวที่ช่วยแนะนำโครงการที่มีโปรเจกต์คืนกำไรหลายหมื่น พร้อม Location ดี งบหมื่นได้เพิ่ม ตั้งใจขอแค่มาดูว่าช่วงนี้มีโปรไหนตรงเป้าบ้าง
Join The Discussion